Собянинская реновация. Часть I

14.11.2017 | Автор: Vanina Vanini

А пока в Ижевске сочиняют новый роман про шипение соседей и вырывание газовой трубы, чтобы как-то бытовым экстремизмом граждан объяснить карстовые провалы при суффозионных процессах, запущеннных уголовной градостроительной политикой, самое время рассмотреть новые веяния, которые расползаются по стране из столицы от наших неграмотных выскочек, способных лишь разрушать и пускать на ветер средства, которые не в состоянии заработать.

Итак, вначале отметим, что Москва является дотационным регионом, причем давно и плотно. И в ближайшее время эта ситуация не изменится. Это очень важное пояснение, чтобы понять, к чему привела политика последних лет столицу, вначале сконцентрировавшую на себе богатства страны, а затем спустившую их в унитаз.

То есть все, кто с восторгом встретил эту шикарную программу, уверены, будто в Москве, устроившейся в качестве пиратской Тортуги во всеобщем грабеже страны и населения, "денег куры не клюют". На самом деле это давно не так, в Москве все уже разворовано.

Надо отметить, что программа эта объявлена в нарушение программ эксплуатации и совмещения капитальных ремонтов с реконструкционными мероприятиями, поскольку советские амортизационные фонды разворованы, созданные в советское время ремонтно-строительные тресты с полным оснащением — тоже пущены в расход.

Теперь заказов ждет вечно голодная армия мигрантов, заполонившая столицу. Вот только строительство последних лет самыми дорогими, наиболее недолговечными, энергоемкими, наименее приспособленными для жизни монолитными халабудами — способно разорить кого угодно. Москва не стала исключением. И именно отсюда с начале текущего года начали раздаваться пельные известия. Проще говоря, печальки.

Второй по величине девелопер жилья в России отчитался об убытках
Девелоперская «Группа ЛСР» бывшего сенатора Андрея Молчанова получила по итогам первого полугодия 2017 года чистый убыток в размере 1,07 млрд руб., говорится в сообщении компании. За аналогичный период 2016 года группа заработала 1,1 млрд руб.

Выручка компании с января по июнь сократилась на 17%, достигнув 26,35 млрд против 31,6 млрд руб. за аналогичный период 2016 года. При этом показатель EBITDA сократился более чем в три раза, до 1,37 млрд против 4,5 млрд руб. по итогам первого полугодия 2016 года.

Общий долг ЛСР вырос на 12%, до 62,2 млрд руб. (55,7 млрд руб. за тот же период 2016 года). Чистый долг — на 14%, до 34,2 млрд против 30,1 млрд руб. на 1 июля 2016 года. В результате соотношение чистого долга к EBITDA достигло 2,11 против 1,56 по итогам первого полугодия 2016 года.

Финансовый убыток гендиректор и председатель правления «Группы ЛСР» Андрей Молчанов объяснил графиком ввода площадей. Основную выручку девелопер признает по итогам второго полугодия, когда будет введено в эксплуатацию более 800 тыс. кв. м, говорится в сообщении ЛСР. При этом по итогам первых шести месяцев 2017 года компания ввела только 182 тыс. кв. м.

ЛСР является одним из крупнейших застройщиков жилья России. По итогам 2016 года компания ввела в эксплуатацию 789 тыс. кв. м жилья, что, по данным «Инфолайн», позволило ей занять вторую строчку в рейтинге. Первое место занимает ГК «ПИК» Сергея Гордеева, которая построила 930 тыс. кв. м в 2016 году.

«Группа ЛСР» была создана в 1993 году. Компания строит в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Москве и Московской области, Екатеринбурге и Уральском регионе в целом.

Начнем, пожалуй, со статьи, автор которой перечисляет для себя все последствия собянинской реновации. Мы рассмотрим весь процесс в деталях и с позиций нормального нормативного подхода. Но эта статья подкупает попыткой объективного подхода.

В конце каждой статьи этого цикла выставляем ссылку на социологический опрос, составленный Полиной Дедюховой, просим ответить на вопросы, что вы ждете от программ реконструкции вашего микрорайона.

Итак…

А не снести ли нам пятиэтажку…

На прошлой неделе мне три раза позвонили по поводу новой программы сноса пятиэтажек. Думаю, откуда такой интерес к моему мнению. Оказывается, я вхожу в число жителей 600 тысяч квартир в пятиэтажных домах, подпадающий под программу реновации.

Вот не думала, что кирпичная пятиэтажка Серии I-511, в которой я живу на Соколе, из «несносимой» серии, превратилась в объект сноса. Видимо за повседневными делами упустила из виду что-то важное — решила призвать на помощь интернет. И тут же наткнулась на новость дня: «Председатель комиссии Мосгордумы по градостроительству, государственной собственности и землепользованию Сергей Зверев сообщил, что в столице может начаться снос всех оставшихся «хрущевок». Это будут дома, принадлежавшие к так называемым «несносимым» сериям: панельные «хрущевки» серии 1-515, блочные — серии 1-510 и кирпичные — серии 1-511 и 1-447. Упомянутые пятиэтажки были возведены еще в 50-60 годах прошлого века. Данное жилье морально и физически устарело и не соответствует современным нормативам и требованиям. В зданиях нет ни лифта, ни мусоропровода, в них невозможно установить счетчики холодной и горячей воды, а жители верхних этажей сталкиваются с протечками крыши. Часто все коммуникации в них замурованы в стены. Техническое состояние домов этих серий таково, что через 10-15 лет они обязательно будут аварийными».

Но это же явно не про мой любимый дом. Мой-то точно простоит еще сто лет на Песчаном переулке столицы!

Для справки:

Серия I-510 была возведена в столице в 1957-1969 годах, при этом пик пришелся на самое начало 1960-х. Здания этой серии характеризуются как блочные многосекционные жилые дома, состоящие из рядовых и торцевых секций с одно-, двух- и трёхкомнатными квартирами, пятиэтажные, без лифтов и мусоропроводов, с высотой потолков от 2,48 до 2,7 метра, с совмещённым санузлом. Отличительная особенность пятиэтажных домов серии 1-510 — заметные швы блочных стен, из-за них, кстати, дома имеют низкие тепло- и звукоизоляционные свойства. По оценкам градостроителей, на сегодня общее число подобных пятиэтажек в столице достигает 1000. Большая их часть сосредоточена в Мещанском и Донском районах, а также в Текстильщиках. В Москве есть также несколько домов для малосемейных на базе этой серии: на Коровинском шоссе, Севастопольском проспекте, Щелковском шоссе и рядом с метро Перово.

Дома серии I-515/5 (1-515/5) были спроектированы еще в середине прошлого века. Потолки в них чуть ниже, до 2,5 метров, мусоропроводы также не предусмотрены, а батареи спрятаны в перегородки между комнатами. Лестницы смонтированы из накладных ступеней и ж/б площадок. По оценкам экспертов, количество таких домов не превышает 2000. Сосредоточены они в Перово, Пресненском р-не, Коньково и Замоскворечье. Дома этой серии формально не вошли в «первую волну» сноса, но известны случаи сноса в некоторых кварталах в ходе комплексной реконструкции, в ряде престижных районов, а также в округах, где домов серий, сносимых в первую очередь, было немного (ЮАО). В нескольких домах проведена санация (капремонт).

В серию I-511 входят не только пятиэтажки, но и более низкие дома. Они отличаются перекрытиями из гипсобетона и установленными в отдельных домах газовыми колонками. Количество домов – порядка 900. Серия 1-511 разработана в конце 1950-х годов. Дома — многосекционные, состоят из рядовых и торцевых секций, обычно из 3-4 или 6-8 подъездов. Стены: наружные — кирпичные (обычно белый силикатный кирпич), некоторые — из кирпичных блоков, внутренние — гипсобетонные, перегородки гипсобетонные, перекрытия — железобетонные плиты. Высота потолков 2,48 метра. Санузел — совмещённый или раздельный. В доме расположены одно-, двух-, трёхкомнатные квартиры (по 4 на лестничной площадке). Есть также малосемейная версия данной серии со сплошными однокомнатными квартирами и совсем маленькой кухней. Причём в доме стандартных размеров умещается сразу 130 квартир.

Типовая серия пятиэтажных домов 1-447 присутствует абсолютно во всех районах Москвы, застройка которых велась в конце 1950-х, начале 1960-х годов. Существует очень много модификаций данной серии: от 1-447С-1 до 1-447С-54. Пятиэтажки типовой серии 1-447 узнаваемы по необлицованным кирпичным внешним стенам, по двум рядам окон в торцевых сторонах (обычно без балконов), по корпусу в форме прямоугольника без угловых секций и выступов. В Москве дома данной серии построены в районах Кунцево, Тушино, Дегунино, Черемушки, Дмитровский, Бабушкинский, Люблино, Свиблово, Бутово, Очаково-Матвеевское и других; а также и за МКАД: Косино-Ухтомский, Внуково, Крюково.

В дебрях интернета нашла «Предварительный перечень домов, подлежащих сносу в районе Сокол во второй программе сноса пятиэтажек в Москве, инициированной по поручению президента от 21 февраля 2017 года». У каждого дома, в перечень которых входит и мое уютное жилище, указаны факторы, влияющие на очередность сноса. При этом не уточняется, кто и где составлял этот предварительный список.

Встречи с представителями власти

Поговорила с соседями, те тоже не в курсе. Решили сходить на встречу с главой Управы, организованную в филиале ТЦСО. Желающих получить ответы на свои вопросы набралось более 130 человек, жителей района Сокол. Ну, я вам доложу, и жаркие были споры: «Успокойтесь, нет еще никаких списков! Для того, чтобы начать их формировать, надо дождаться, когда Госдума примет закон. Сегодня только предварительные опросы! Кто ж вас будет сносить, если вы не согласны! В законе о сносе пятиэтажек вновь нашли недоработки!» – в гудящей толпе жителей близлежащих домов, срывая голос, вещал глава управы района Сокол Сергей Бахров. «Жители против сноса! Мы собрали подписи. Куда все нести!» – размахивала бумажками одна женщина. Ей вторила другая: «Надо не писать, а голосовать, сказали, как проголосуешь, так и будет. Земля под нашими домами имеет цену. За нее власти готовы нас выселить!» «А я за переезд. Новое жилье просторнее. Пусть сносят, я перееду с удовольствием!» – кричала третья. «Переселят в Кукуево, посмотрим, что потом запоешь! А я хочу жить в этом районе», – возмущался мужчина.

Оказывается, в начале апреля подобные встречи прошли по всей Москве: власти потихоньку начали рассказывать о программе реновации. А сказать-то толком нечего, одни только обещания, что права москвичей обязательно будут соблюдены. Москва бурлит от домыслов и предположений: какие именно дома попадут во вторую волну сноса пятиэтажек. Недовольство растет. Сейчас в группе «Москвичи против сноса» уже более 11 тысяч пользователей — жителей, активистов, муниципальных депутатов, журналистов, профессионалов. Союз архитекторов Москвы и Союз архитекторов России выступили с жесткой критикой законопроекта, также сделал и Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при президенте. За отмену программы реновации в Москве на портале «Российская общественная инициатива» с 18 апреля 2960 голосов, против — 148.

Чем недовольны москвичи? Почему появляются петиции от недовольных жителей, гневные отчеты в соцсетях от ведущих политологов и журналистов. Попробуем разобраться в том, что предлагают власти.

О законопроекте

Законопроект о реновации жилого фонда в Москве прошел первое чтение в Госдуме 20 апреля. Документ призван урегулировать порядок сноса ветхих хрущевских домов, предполагая внесение поправок в закон «О статусе столицы Российской Федерации» и ряд других законодательных актов, определяющих порядок переселения жителей из сносимых домов, а также застройки освободившейся территории. Демонтировать все московские хрущевки и построить на их месте новое жилье 21 февраля распорядился президент России Владимир Путин. Мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что снос пятиэтажек будет завершен в 2017-2018гг. Вот это скорость! Напомню, первая волна, стартовавшая в далеком 1999 году, полным ходом катится по сей день.

По предварительным данным, под программу сноса пятиэтажек попадает 8 тысяч домов, построенных с середины 1950-х до 1972 года. По данным РБК, их общая площадь — около 25 млн. кв. м, и проживает в них порядка 1,6 млн. человек. Стоимость проекта финансисты оценивают в 3 — 6 трлн рублей. Интересно, что идея пока малосодержательная: нет градостроительных проектов, финансовой схемы, самой общей концепции. Куда переселять людей? Кто будет финансировать снос и стройки? Что будет строиться на месте пятиэтажек? Понятно только, что новый мегасуперпроект весьма неоднозначен и имеет массу подводных камней.

«Жилая площадь — метр в метр, с таким же количеством комнат. Прихожая, кухня и санузел по новым стандартам, как правило, бóльших размеров. Вместо квартиры в ветхом полуаварийном доме — добротная современная квартира», — вот так оптимистично написал на своей странице в соцсети «ВКонтакте» наш мэр, намекая, что условия будут соответствовать тем, что существовали и ранее. Уже хорошо, квартиру площадью меньше, чем прежняя не дадут. Кстати, на улучшение жилищных условий и переезд в квартиру по социальной норме из расчета 18 кв. м жилой площади на человека смогут рассчитывать только очередники. Ситуация 90-х годов, когда можно было прописать в «однушку» 10 человек и при расселении получить несколько отдельных квартир сейчас не повторится, уверены эксперты.

Переселяемся только в благоустроенные жилые помещения! То есть в дома, уже введённые в эксплуатацию. В законопроекте оговаривается, что новое жилье должно располагаться в том же районе, что и сносимый дом, либо в соседнем районе в том же округе. Есть ряд исключений. Вне района проживания могут расселить жильцов сносимых домов в Центральном, Зеленоградском, Троицком и Новомосковском административных округах. Кроме того, переселять в другой район могут при наличии письменного согласия самих жильцов. Информации о точных сроках переселения в законопроекте нет.

Чтобы ускорить программу сноса, сейчас Москомархитектура вместе с департаментом городского имущества и префектурами выбирают земельные участки, которые можно использовать как стартовые площадки под новые дома для конкретного квартала. Но не в этом квартале, а рядом с ним. Возведение может начаться с Солнцевского района около станции Новопеределкино. В этом районе имеется свой задел, так что данная площадка рассматривается как наиболее перспективная, в то время как поиски при этом ведутся в каждом районе.

Другой возможной стартовой площадкой могут стать территории, где ранее размещались промзоны. Власти столицы рассматривают предложения от окружной администрации и Москомархитектуры.

А что на самом деле

Вроде все прекрасно, но что-то немного грустно… А грустно вот от чего:

1. Только на запуск программы Москва потратит 300 млрд. рублей, хотя при том же Лужкове сносом хрущевок занимались будущие застройщики по контракту с городом. При этом Собянин поручил Москомархитектуре спроектировать взамен идущих под снос пятиэтажек дома, которые по качеству будут «не хуже сталинских».

Не далее как сегодня, 26 апреля, будут рассмотрены поправки в столичный бюджет на этот год, которые внес в Мосгордуму мэр. Мэр предлагает увеличить расходы столицы на 96,5 млрд. руб. – до 2,073 трлн. руб. Эти деньги будут направлены на подготовительные мероприятия по реновации жилищного фонда. Сюда входит формирование земельных участков для обеспечения строительства новых домов, подготовка дополнительных площадок для строительства (точечные стартовые дома в кварталах реновации, свободные территории в границах кварталов реновации и на прилегающих к ним территориях), выполнение предпроектных и проектных работ и их финансирование.

Уже прикинули в уме, какова будет стоимость переселения? И все это за счет нас, налогоплательщиков. При этом никто не спрашивает москвичей, хотят ли они оплачивать своими налогами улучшение чьих-либо жилищных условий. А может лучше озеленить матушку столицу, разбить новые парки, например? Или пешеходные зоны сделать?

2. Согласно закону, прошедшему первое чтение в Госдуме, оператором мегапроекта будет специально создаваемый в Москве Фонд реновации (ох, и любят наши власти разного рода фонды). Фонд соединит в себе полномочия органа власти, заказчика и застройщика. Невозможно игнорировать и интересы стройиндустрии, традиционно сильной в столице. В таких условиях «сопутствующие потери» видятся неизбежными, задача в том, чтобы они не превысили критического уровня. На лицо коррупционный риск!

3. Прошло время, когда государство затыкало все дыры — теперь жителям и за капремонт придется платить самим, и за инфраструктуру (налог на недвижимость), и за желание остаться в привычном районе. Специалисты «Индикаторов рынка недвижимости» утверждают, что найти свободные участки для «заселения» в плотно застроенной «старой» Москве будет весьма непросто. И в сложившихся условиях город может приобретать квартиры для жильцов пятиэтажек у застройщиков. В «ИРН-Консалтинг» считают, что жителей пятиэтажек будут переселять в жилье эконом-класса, или другой выход — доплатить самому за более дорогостоящий и качественный вариант. Дословно Собянин сказал следующее: «Нам необходимо разработать специальные мероприятия, чтобы облегчить процедуру увеличения жилплощади: может быть, программу рассрочки, льготную ипотеку». Вопрос, сколько москвичей решится на ипотеку?

Сергей Собянин не исключил, что жители пятиэтажек могут при переселении получить вместо квартир денежные компенсации. Но пока чиновники не собираются закреплять это в законе.

4. «Никто не будет прикрываться бумажками о собственности» — как любит говорить наш мэр! Пункт законопроекта о лишении права собственности на жилье в судебном порядке особенно беспокоит будущих переселенцев. Следуя тексту документа, собственники жилых и нежилых помещений в домах, которые будут включены в план реновации, должны заключить договор о переходе прав собственности. На это им дается 60 дней. А самим москвичам предоставляется несколько вариантов равнозначного жилья, из которых они могут выбрать. Если договор не будет заключен, то житель сносимого дома будет в судебном порядке лишен прав собственности на имущество, при этом на него будут зарегистрированы права собственности на равнозначимое помещение. Таким образом, житель пятиэтажки не сможет оспорить в суде лишение его прав собственности. Он может оспорить лишь то, какое жилье ему предоставлено в обмен.

Недовольные жильцы полагают, что власти таким образом нарушают их права на частную собственность и открывают лазейку в законе для самовольного отселения людей. Активисты сопротивления сносу боятся, что так начинается процесс деприватизации в Москве.

5. «Хрущевские» квартиры справедливо ругают за массу недостатков, но вот сама жилая среда в районах пятиэтажек выглядит приятно. Застройка в пять этажей весьма гуманна, это человеческий масштаб. Дома скрываются за большими деревьями. Придомовая территория ухоженная. Достаточно просторно, хватает места для парковки и отдыха (установлены спортивные и игровые комплексы). После уплотнения на этом месте возникнут дома не менее чем в 17 этажей. Часть деревьев вырубят, чтобы освободить пространство для стройки.

Московские власти утверждают, что на месте снесенных пятиэтажек возникнет городская среда нового уровня. Однако новые многоэтажные районы чаще всего копируют советские панельные микрорайоны. Уже несколько лет в Москве пропагандируется идея квартальной застройки, но ни одного убедительного комплекса так и не построено. Если исходить из сегодняшней практики, создать высококачественную городскую среду вряд ли удастся.

Как будут выглядеть районы Москвы после второй волны сноса пятиэтажек, решится по итогам конкурса дизайнеров и строителей. Главный архитектор столицы Сергей Кузнецов объявил о старте творческого соревнования, в котором могут принять участие проектные бюро со всего мира.

6. Почему-то в жарких спорах о сносе и переселении никто не говорит о тех, кто ведет свой бизнес. Куда денутся хозяева магазинов, аптек, парикмахерских и других помещений в старых домах, не очень понятно. Новые дома на месте снесённых будут строиться в лучшем случае около года, а значит, бизнес вынужден будет куда-то переезжать. Либо временно, либо навсегда. Кстати, стоимость аренды помещений в новых домах наверняка будет значительно превышать нынешнюю арендную плату, так что не факт, что кто-то сумеет вернуться в облюбованный район.

Вот такая история. Реализацию проекта планируется начать в сентябре 2017-го, а отдать на него потребуется не одно десятилетие. Где будут к тому моменту наши политики, закрутившие маховик градостроительных идей, не известно, но уже известно, что проект просто так не остановить.

Тема живая, волнует не только меня, так что будем следить за дальнейшими событиями.

P.S. Снос столичных пятиэтажек и переселение из них людей по программе реновации будет осуществляться только с письменного согласия жильцов. Для того, чтобы дом был включен в перечень под снос, согласие с этим должны выразить не менее 80% его жильцов. Об этом заявил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин в эфире радиостанции «Говорит Москва». Как именно будут узнавать «мнение москвичей» и собирать письменные согласия, решится во втором, третьем чтении законопроекта.

15 мая на портале «Активный гражданин» начнется голосование по программе реновации жилья в Москве. Ранее сообщалось, что, голосование по сносу пятиэтажек в Москве защитят трехуровневой верификацией. Для прохождения верификации пользователь должен будет указать не только паспортные данные, но и номер СНИЛСа, уникальный номер плательщика коммунальных услуг и номер свидетельства о регистрации права на квартиру. Результаты голосования будут опубликованы в интернете. У каждого участника будет свой электронный код, с помощью которого он сможет проверить, правильно ли был учтен его голос.

Кроме того, горожанам будут доступны промежуточные результаты голосования, то есть его участники смогут увидеть, как проголосовали другие собственники квартир в доме. Жители также смогут выразить свое мнение о том, включать ли их дом в программу реновации жилого фонда в центрах госуслуг «Мои документы».

Татьяна Зеленюк

Новости по теме на момент публикации статьи: