Фирме, выходящей на чужой незнакомый рынок, где о ней ничего не известно, — сложно заявить о себе. На этап маркетинговой подготовки к восприятию потребителем нового товара или услуги может быть затрачено огромное количество времени и финансовых средств. Причем, нет никакой гарантии, что эти вложения себя оправдают.

Добавим к подобным сложностям формирования базовой стратегии входа – заведомую не конкурентоспособность предлагаемого продукта, наличие мощной производительной базы, которая может легко перестроиться на выпуск аналогичного продукта куда более высокого качества, соответствующего местным условиям.

Положительным моментом в случае со странами бывшего СССР будет то, что все общество, долгое время жившее в условиях потребительского голода, нацелено на восприятие импортируемого продукта или услуг – как заведомо более высокого качества.

Однако войти на общих (рыночных) основаниях на рынок высокоспециализированной продукции, в стране, имеющей 40-летний опыт проектирования по передовым расчетным методикам, где работает самая мощная индустриальная база, — для западного производителя не представлялось возможным. Если вновь просмотреть предыдущую главу, написанную по известным широко распространенным методикам середины 70-х годов, — становится понятно, что западный производитель, зарубежные строители могли быть конкурентоспособными лишь в секторе отделочных материалов и сантехники. Но это конкурентное преимущество в нормальных условиях могло оставаться за сектором заграницы не более, чем полгода. Но и в эти полгода западный производитель резко проигрывал бы в ценовой политике.

Полный захват стратегической зоны хозяйствования (СЗХ), абсолютное доминирование в ней – были невозможны без использования чисто советских особенностей государственного управления. В тот момент, когда с высоких трибун сообщалось, что гражданам дана полная свобода, прежде всего, свобода от довлевшей над всем обществомадминистративно-командной системы, — сектор заграницы успешно использовал административно-командную систему, входя на российские рынки прямо по ее каналам, используя весь ее аппарат в качестве российского центра ответственности. При этом в обязанности административно-командной системы входило разрушение собственного производства, уничтожение собственного производителя, выполнявшего в этот период государственные задачи.

Сектор заграницы не тратился на маркетинговые исследования рынка, изучение потребительского спроса. Его продукция в виде стратегических брендов навязывалась в качестве более передовой прямо по каналам техническогооповещения специалистов системы Госстроя, а руководство Госстроя клеймило качество отечественной продукции, «отсталость советского производства».

Первыми в область СЗХ реконструкции жилья первых массовых серий в качестве стратегических брендов были выдвинуты мансардные окна Velux, имевшие весьма ограниченный рынок сбыта в силу специфических особенностей и высокой стоимости. Датскими производителями наклонных окон было организовано совместное предприятие ЗАО «ВЕЛЮКС-РОССИЯ», где с российской стороны в закамуфлированном виде приняли участие высокопоставленные чиновники Минстроя и Госстроя (топ-менеджеры).

Производственный выпуск мансардных окон был налажен в конце 40-х годов при заселении чердачных пространств исторических зданий Европы в послевоенный период. Поначалу они изготавливались глухими, т.е. они заведомо не являлись формообразующим архитектурным элементом, так как их главное предназначение состояло в том, чтобыслиться с поверхностью штучной кровли и не нарушать сложившийся исторический облик старинных зданий.

Когда острота послевоенной жилищной проблемы была снята, в большинстве европейских стран приступили к реконструкции исторических центров. При реконструкции исторических зданий вновь было отдано предпочтение наклонным окнам, поскольку онипрактически не изменяли сложившийся облик здания, сливаясь со скатной кровлей.

Даже в более мягких условиях европейского климата наклонное окно на крыше работало в особых условиях. Попадание воды между створками, образование наледи – выводили окно из строя за два-три отопительных сезона. Именно поэтому первые мансардные окна были предназначены лишь для инсоляции чердачного помещения и не предполагали работы в циклах «открывания-закрывания». Поскольку реконструкция уникальных исторических сооружений приближается креставрации, в конструкцию мансардных окон были внесены медные кокошники, а сами створки стали изготавливаться из твердых влагостойких пород дерева – кедра и лиственницы.

СЗХ реконструкции жилья первых массовых серий в России имела свои особенности. Во-первых, это – огромный жилой фонд, изначально не имевший архитектурной выразительности и исторической ценности, по этой причине названный среди архитекторов «серой застройкой». Во-вторых, «хрущебы» — продукт массового спроса, поэтому его реконструкция предполагает типовые массовые технологии, значительно изменяющие облик сооружения, позволяющие повысить надежность системы здания в целом.

По системе нормативного технического оповещения Госстроя России ЗАО «ВЕЛЮКС-РОССИЯ» организует маркетинговую атаку на российских специалистов по направлениям:

1. В России никогда раньше не строились мансарды, поэтому европейский опыт остро необходим.

2. Мансардное окно является неотъемлемым формообразующим архитектурным элементом самой мансарды.

Жилой чердак был впервые использован архитектором Шарлем Монсаром в летнем дворце Шато де Мезон, поэтому мансарда в России называлась мезонином, что этимологически более правильно. Тем не менее, многие специалисты не вспомнили российский многовековой опыт возведения жилых чердаков, поскольку годы индустриального строительства прочно отучили их от скатных деревянных кровель, снижающих долговечность индустриального сооружения.

При содействии Министерства Культуры и Союза архитекторов России ЗАО «ВЕЛЮКС-РОССИЯ» начинает проводить ежегодные конкурсы проектов, где первой премией является поездка в Данию, предусматривающая курс изучения технологического цикла изготовления мансардных окон. В 1999 г. в нем приняли участие 461архитектор из 97 городов России. Разумеется, победил проект, где, в нарушение всех архитектурных пропорций и отечественных историко-архитектурных традиций, было применено наибольшее количество окон Velux.

ЗАО «ВЕЛЮКС-РОССИЯ» добивается включения в российские нормативы наклонных (мансардных) окон, хотя это противоречит отечественной строительной физике.

От массового использования наклонных окон в мансардах отказались в Германии (где они называются «веймарскими»), в первую очередь из-за высокой стоимости, и в Финляндии, наиболее близкой по климатическим параметрам к Северо-западному региону. Причем, в Германии отказались по причине низкого потребительского спроса. В условиях рыночного предложения немецкий потребитель отказывался от установки наклонных окон. Заметим, что российскому потребителю складывавшаяся система входа сектора заграницы непосредственно по структурам советской административно-командной системы, по принципу советского диктата потребительского спроса, отказывалось в основном преимуществе рыночных преобразований – в выборе, причем в выборе по цене и потребительским качествам продукта.

Особый интерес представляет реконструкция жилого дома серии 1-447 в г. Лыткарино (Московская обл.) по ул. Октябрьская под общим патронажем ЗАО «ВЕЛЮКС-РОССИЯ». Госстрой России объявил проводящуюся реконструкцию в качестве «пилотного» проекта и базовой площадки «для изучения передового опыта реконструкции жилья первых массовых серий».

 

Впервые в России полная реконструкция жилого сооружения производилась без выселения жильцов с применением деревянных несущих стропильных конструкций, значительно снижавших проектную нормативную долговечность жилого дома. 

Рассмотрим, как бы протекали реконструкционные мероприятия, если бы они планировались в соответствии с отечественным нормативным пространством.

Поскольку реконструируемый кирпичный дом был четырехэтажным, вариантная проработка учитывала бы комплекс следующих мероприятий:

• надстройку одного или двух дополнительных этажей с обследованием фундаментов и их перерасчетом на возросшую нагрузку;

• надстройку мансардного этажа из легких металлических конструкций с металлодеревянными фермами;

• устройство лифтов и мусоропроводов;

• реконструкцию балконов в виде расширенных остекленных лоджий и эркеров;

• ремонт внутренних инженерных сетей, замена санитарно-технического оборудования.

• В связи со значительным затягиванием межремонтного срока и общим подъемом грунтовых вод в микрорайонах массовой жилищной застройки – непременно предусматривалась бы дренажная канализация.

На стадии эскизного проектирования рассматривались бы варианты с оборудованием жилых домов лифтами. При этом по СНиП 2.08.01-89 (Лифты) обеспечивается нормативная шумозащита примыкающих к лифтовым шахтам жилых помещений. Обычно шахты лифтов не размещаются смежно с жилыми комнатами. Вид выбранного лифта задает и размеры пристроенных входных групп, поскольку ширина площадки перед лифтом для пассажирских лифтов грузоподъемностью 400 кг — 1,2 м; 630 кг с кабиной шириной2100 и глубиной 1100 мм — 1,6 м.

При устройстве мусоропровода. обеспечивается воздухонепроницаемость шахт мусоросброса и нормативная шумозащита жилых помещений, примыкающих к мусоросборным камерам согласно СНиП 2.08.01-89 (Мусороудаление). Этаж планируется таким образом, чтобы расстояние от двери квартиры до загрузочного клапана мусоропровода не превышало25 м. Ствол мусоропровода выполняется воздухонепроницаемым, звукоизолированным от строительных конструкций, без примыкания к жилым помещениям. Мусоросборная камера размещается непосредственно под стволом мусоропровода с подводкой к ней горячей и холодной воды. Высота камеры в свету более 1,95 м. Она имеет самостоятельный вход с открывающейся наружу дверью, изолированный от входа в здание глухой стеной (экраном), и выделяется противопожарными перегородками и перекрытиями с требуемыми пределами огнестойкости и классом пожарной опасности.

Нормативные требования к реконструкции сооружений первых массовых серий допускает сохранение организованного наружного водостока.

В реконструируемом здании сохраняется существующая высота этажей. Высота пристраиваемых, надстраиваемых объемов принимается равной высоте этажа основногоздания, что вызвано необходимостью композиционного объединения сохраняемой и возводимых частей здания. Однако согласно СНиП 2.08.01-89 (Этажность и степень огнестойкости), требуемая высота жилых помещений от пола до потолка не менее 2,5 м, высота этажей от пола до пола социального назначения принята не более 2,8 м, высота внутриквартирных коридоров не менее 2,1 м.

Увеличение высоты этажа в сооружении с жесткими горизонтальными дисками перекрытий – технически и экономически нецелесообразно, поэтому при реконструкции приветствуется создание квартир в двух уровнях (рис. 6).

В жилых помещениях и кухне, расположенных в мансардном этаже, принимается меньшая высота относительно нормируемой на площади, не превышающей 50% общей площади помещений.

Противопожарная защита здания обеспечивается в соответствии с требованиями СНиП 21-01-97. После реконструкции жилое здание классифицируется по функциональной пожарной опасности по СНиП 21-01-97 как «Ф1.3. Многоквартирные дома, в том числе для семей с инвалидами». Сохраняются существующие лестницы, имеющие нормируемые предел огнестойкости и предел распространения огня по конструкциям.

Требования по проектированию установок подпора воздуха принимаются в соответствии со СНиП 2.08.01-89.По противопожарным требованиям пятиэтажные кирпичные жилые дома III степени огнестойкости при реконструкции допускается надстраивать одним этажом при условии устройства в нем и нижележащем этаже квартир в двух уровнях. Поскольку здание в рассматриваемом случае было четырехэтажным, — его разрешается надстроить пятым этажом и создать мансардный этаж при условии объединения в них квартир в два уровня, т.е. при условии обеспечения двух выходов из квартиры.

Перепланировка квартир и увеличение габаритов реконструируемого здания могут привести к снижению продолжительности инсоляции ниже нормативного уровня, поэтому перепланировка производится в соответствии с требованиями СНиП 2.08.01-89 (Общие положения. Санитарно-гигиенические требования, освещенность и инсоляция).

Продолжительность инсоляции рассчитывается в соответствии со СНиП 2.07.01-89*, жилые комнаты, кухни, неканализованные уборные, входные тамбуры, лестничные клетки снабжаются естественным освещением по требованиям СНиП II-4-79.

При этом отношение площади световых проемов всех жилых комнат и кухонь квартир к площади пола этих помещений не превышает 1:5,5. Предусматривается увеличение размеров оконных и дверных проемов, выходящих на лоджию, выполненную из теплоэффективных несгораемых материалов. Описываемое уплотнение застройки при реконструкции не приведет к ухудшению условий естественного освещения в окружающих зданиях.

Согласно СНиП 2.08.01-89 (Пути эвакуации) отметка пола помещений при входе в здание выше отметки тротуара перед входом не менее чем на 0,15 м. Число подъемов в одном лестничном марше или на перепаде уровней не менее 3 и не более 18. Лестничные марши и площадки имеют ограждения с поручнями. В лестничных клетках установлены приборы отопления, почтовые ящики, не уменьшая нормативной ширины прохода по лестничным площадкам и маршам. Лестничные клетки и лифтовые холлы отделены от помещений любого назначения и поэтажных коридоров дверями, оборудованными закрывателями (остекленные армированным стеклом двери), с уплотнением в притворах. Для квартир, расположенных на двух этажах (уровнях), не предусматривается выход на лестничную клетку с каждого этажа (не выше 6-го этажа) В III климатическом районе при всех наружных входах в жилые здания предусмотрены тамбуры глубиной не менее 1,2 м.

Акустическая санация перегородок и перекрытий производится с учетом норм допустимых уровней шума для жилых зданий выполнены согласно требованиям СНиП II-12-77*.

Жильцы первого этажа, наравне со всеми проживающими, должны получить преимущество после реконструкции. Поэтому в климатических районах, начиная с третьего, предусматривается объединение первого и второго этажей в квартиры на два уровня. Разработка основных вариантов планировки ведется в соответствии с ВСН 61-89. Устройство квартир с отдельными входами в северных климатических районах признано целесообразным, поскольку дополнительные дверные проемы будут являться источником теплопотерь всего корпуса сооружения. На рис. 6 представлена приблизительная планировка квартир такого жилого дома после реконструкции с устройством квартир в двух уровнях.

По контуру дома идет сплошная остекленная терраса (шириной 1,5-2,5 м), поэтому никакой дополнительной «тепловой санации» жилому дому не требуется. Но при таком подходе к теплосбережению – жильцы получают комфортабельную дополнительную площадь.

На рис. 6 и правой схеме рис. 7 изображен пристрой к торцу жилого дома (шириной до 4,5 м), который не только значительно расширяет жилую площадь, но и является элементом усиления корпуса сооружения, прошедшего значительный физический износ.

Серьезный подход к реконструкционным работам предполагает многовариантность планировочных решений, учитывающих различные аспекты государственной жилищной политики. Но в первую очередь следует иметь в виду, что реконструкция проводится в интересах жильцов, это – их дом, самая интимная ипостась их существования. Поэтому именно жильцы должны решать, какой вариант реконструкции выбрать.

Таблица 1 Технико-экономические показатели сооружения после реконструкции в соответствии с требованием отечественных нормативов

Характеристика жилого дома до реконструкции		Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3
Количество этажей	четыре	Пять этажей в капитальном исполнении и мансардный этаж	Пять этажей в капитальном исполнении и мансардный этаж	Пять этажей в капитальном исполнении и мансардный этаж
Объем здания	12264,8 мЗ	21961,8 мЗ	16934,4 мЗ	18816,0 мЗ
Общая полезная площадь	2010 м2	4482 м2	3456 м2	3840 м2
Жилая площадь	1903 м2	4050 м2	3024 м2	3408 м2
Число квартир	64	64	80	72
однокомнатных	16	—	—	16
двухкомнатных	40	14	40	16
трехкомнатных	8	28	32	32
четырехкомнатных		22	8	8
Средняя площадь квартир	29,73 м2	63,28 м2	37,80 м2	47,33 м2
Стоимость 1 м2 реконструирован. здания в ФЕР 81-2001 на 01.05.2007 г.		8960 руб/м2	6250 руб/м2	7440 руб/м2

Кирпичные четырехэтажные дома дают наибольшее количество вариантов. Поскольку аккумулированные средства на реконструкцию давно потрачены не целевым образом, не следует вести проектирование без учета уплотнения «серой» застройки. Однако именно уплотнение может значительно сократить стоимость реконструкционных работ и даже принести ощутимую прибыль. Рассмотрим три варианта реконструкции жилого дома в Лыткарино.

Целью первого варианта реконструкции является создание жилья высокой комфортности при прежнем количестве квартир. При этом устраиваются лоджии 2 м шириной; торцевые приставки по 4,5 м шириной; первый и второй этажи объединяются в два уровня; выполняется дополнительный этаж с мансардной надстройкой с квартирами в двух уровнях. ТЭП этого варианта приводится в табл. 1.

Второй вариант реконструкции рассчитан на средний достаток проживающих. Он имеет целью улучшить их жилищные условия при допустимом уплотнении числа проживающих. Реализация дополнительной жилой площади по рыночным ценам позволит свести к минимуму стоимость реконструкционных работ для прежних жильцов дома. В отличие от первого варианта здесь не выполняются торцевые приставки. В двух уровнях устраивается лишь дополнительный пятый этаж с мансардной надстройкой, но планировка квартир оптимизируется во всем здании за счет расширения корпуса.

Третий вариант реконструкции предусматривает более значительное улучшение жилищных условий прежних жильцов с незначительным уплотнением числа проживающих. Этот вариант отличается от второго тем, что в нем, как и в первом варианте выполняются торцевые приставки, а первый этаж реализуется под встроенные нежилые помещения.

В табл. 1 приводятся результаты сметных расчетов стоимости 1 м² по каждому варианту. Из представленного сравнения видно, насколько выгодны реконструкционные работы в жилье первых массовых серий.

---

После изучения подходов к реконструкции в рамках отечественных нормативов, ознакомимся с «передовым зарубежным опытом», для изучения которого была создана опытная площадка в г. Лыткарино.

Технико-экономических показателей проекта не приводится, поскольку ЗАО «ВЕЛЮКС-РОССИЯ» вышло на площадку в «экспериментальном» порядке, т.е. без проектно-сметной документации вообще. С этого время подобные «эксперименты» становятся нормой. Были лишь в общих чертах определены задачи реконструкции, которая были разделены на два этапа. На первом этапе планировалось выполнить надстройку мансарды с рекордным числом наклонных окон. Второй этап предусматривал тепловую санацию здания с участием других зарубежных фирм, производивших теплоизоляционные материалы.

Предварительно в течение трех месяцев жильцы четырехэтажного дома подвергались массированной обработке в виде «разъяснительной работы» со стороны администрации города и работников жилищно-коммунальных служб. Окончательно с жильцами был согласован график строительных работ с 10 утра до 18 часов вечера, исключая выходные и праздничные дни. Жильцы получали и некоторые выгоды от проведения строительных работ в их доме: им должны были поменять разводку внутренних сетей коммуникации.

Казалось бы, выгода налицо, поэтому можно принять такой «современный» метод реконструкционных мероприятий. Но ровно до того момента, как только с 10 утра до 18 часов вечера не начнут работать отбойники, дрели, перфораторы и компрессорные установки. Жизнь на строительной площадке с маленьким ребенком, с пожилыми людьми или в недостаточно здоровом состоянии, — стоит намного дороже. Тем более что поменять трубы и санитарно-технические приборы в этом доме сдачи 1964 г. коммунальные службы должны были давно, все капитальные ремонты и текущие ремонтные мероприятия были прекращены к середине 70-х годов в связи с намеченной масштабной реконструкцией жилья первых массовых серий.

Кроме того, основной задачей капитальных ремонтов и реконструкции жилья такого рода является повышение звукоизоляции перекрытий и перегородок, что при жильцах, находящихся на перекрытии, сделать невозможно. Таким образом, к понятным неудобствам выполнения реконструкционных работ необходимо добавить, что такого рода мероприятия производятся в доме, с заведомо сниженными акустическими качествами.

Cерия 1-447 характерна тем, что в торцах здания располагаются оконные проемы. Поэтому установка подъемного механизма и время его работы были дополнительно согласованы с жильцами квартир, окна которых расположены в непосредственной близости от подъемника. Возле этого торца была организована и рабочая зона, где находился склад строительных материалов. Сюда же доставлялись детали деревянных стропильных конструкций и производилась их укрупненная сборка.

В самом начале строительства по продольным фасадам были выполнены деревянные леса на подкосах, закрепленных на анкерных болтах, заглубленных на 8-12 см в стены верхнего этажа. Их устройство и шум перфораторов вызвали много нареканий со стороны жильцов, чуть не сведя на нет весь длительный процесс согласований.

Работа на крыше организовывалась по последовательным захваткам-секциям, начиная с дальнего торца. Рабочие к первой захватке проходили внутри чердачного перекрытия и через чердачный люк последнего подъезда дома. Проход вдоль строительных лесов был запрещен не только из соображений техники безопасности, но и для того, чтобы не причинять лишнего беспокойства жильцам дома. Строительный мусор транспортировался к подъемнику по чердаку и по лестничным маршам последнего подъезда, так же доставлялись и строительные материалы. Такая усложненная схема была вызвана тем, что с этого торца и за домом росли старые деревья, которые жильцы потребовали сохранить, поэтому согласовали установку подъемника только с одного торца.

На захватке разбиралась старая крыша, организовывался временный внутренний водосток. Серия 1-447 характерна и тем, что внутренние инженерные сети со стояками вынесены в подъезд, поэтому подключение мансардного этажа не вызывало дополнительных неудобств для жильцов дома. Это позволило выполнить внутренний водосток в виде гибкой трубы ПВХ, а затем подключить его к секционной канализации.

Поскольку основной задачей реконструкции было использование максимального количества наклонных окон, была принята висячая система деревянных стропильных конструкций. Крутая крыша резко сокращала внутренний жилой объем мансарды, поэтому мансарду решено было выполнить двухуровневой с уклоном кровли 450. Это решение потребовало создания надежного узла опирания.

Напомним, что серия 1-447 изначально имеланаслонную систему стропил. Отечественные нормативызапрещают менять систему передачи нагрузки на вертикальные конструкции при ремонтных и реконструкционных мероприятиях. Напротив, необходимо усиливать существующие узлы сопряжений, повышать их жесткость, разгружать конструкции дополнительными связями.

Двухуровневая мансарда значительно догружала здание, прослужившее к моменту реконструкции около полувека. Огромная высота такой крыши, ее парусносность и пространственная неустойчивость элементов потребовали устройства монолитного пояса по периметру всего здания от первой захватки. При этом старая кровля частично сохранялась и продолжала выполнять ограждающие функции. В тело монолитного пояса устанавливались двутавровые стойки, приваренные к анкерам, внедренным в наружную стену и в перекрытие четвертого этажа. К этим же анкерам приваривались и арматурные каркасы монолитного пояса. В стенке внутренних двутавров делалась выемка, а наружные двутавры срезались по косой – для восприятия мощногораспора двухуровневой висячей конструкции.

Стропильные конструкции были запроектированы в виде деревянных трехугольных ферм с шагом 80 см, сечение стропильных ног было принято 100х150 мм. Возникавший распор частично погашался деревянной затяжкой второго этажа мансарды, но слишком большой для этого вида деревянной конструкции пролет вызывал недопустимый прогиб нижней части стропил. Поэтому высота внутреннего швеллера принималась 40-60 смдополнительно к почти метровой высоте монолитного пояса.

Эти меры привели к повышению уровня пола мансарды более чем на 1,8 м над перекрытием четвертого этажа. Между мансардой и перекрытием дома и полом мансарды возникал огромный строительный объем в ограждении капитальных конструкций. Причем, все перегородки пришлось вести с перекрытия четвертого этажа, полностью повторяя планировку первого этажа мансарды. На рис. 12 показан рабочий, стоящий на плитах перекрытия четвертого этажа. По этой фотографии видно, что потребовалось бы немного усилий и средств, чтобы получить нормальный капитальный дополнительный этаж. Но проблема в том, что на этом этаже невозможно применить наклонные окна Велюкс.

Представители Госстроя Удмуртской Республики, побывавшие на этой опытной площадке, задали вопрос, по какой причине в двухэтажной мансарде не были выполнены балконы, которые бы немного скрасили нарушенные архитектурные пропорции сооружения после реконструкции. На что представитель ЗАО «ВЕЛЮКС-РОССИЯ» честно ответил, что устройство балконов резко сократило бы количество наклонных окон.

На рис. 17 видно, как тяжеловесно выглядит мансарда на сооружении, невыразительный «серый» облик которого совершенно не изменился и после «тепловой санации». Подобное решение не может стать основой типовых подходов, поскольку в его основу заложен не принцип экономической и расчетной целесообразности, а лишь желание использовать как можно больше наклонных мансардных окон.

На завершающих этапах монтажа несущих конструкций представители ЗАО «ВЕЛЮКС-РОССИЯ» (генеральный подрядчик — E. Pihl&SonA.S., Дания) вывесили в Интернете объявление для проектировщиков. Российским расчетчикам было предложено за соответствующее вознаграждениерассчитать деревянные фермы, смонтированные на разобранной крыше над домом с проживающими жильцами.

По советским нормативам, уже значительно переработанным в угоду зарубежным производителям, мансарда являлась жилым чердаком, поэтому могла использоваться лишь в качестве второго уровня квартиры, первый уровень которой расположен в нормальном капитальном здании. Однако и по переработанным нормам мансарда остается именно жилым чердаком, что позволило вести реконструкционные мероприятия без устройства лифтов, т.е. не рассматривая мансардный этаж в качестве отдельного жилого этажа, хотя в данном случае мансарда являлась двухэтажной.

Планировка мансарды предусматривала устройство9-ти двухуровневых квартир общей площадью 44 и 72 м². После реализации девяти квартир мансардного этажа ЗАО «ВЕЛЮКС-РОССИЯ» с лихвой восстановило свои затраты, отметив что один квадратный метр новой площади стоил на 15% ниже, чем в обычной новостройке по соседству. Но по соседству строился жилой 9-ти этажный дом, все жильцы которого могли пользоваться лифтами и мусоропроводом, комфортность проживания в котором намного превышала сомнительный комфорт двухуровневой мансарды со скрипящими половицами и конструкциями, вздрагивающими от каждого порыва ветра.

Комфортность проживания прежних жильцов дома так же была резко снижена из-за устройства на их крыше дополнительных квартир. Но жильцам на самом высоком уровне объяснялось, что реконструкция – это, прежде всего, «тепловая санация» дома, на которую ни у коммунальных служб, ни у жильцов средств нет. Реализация жилой площади позволит провести «тепловую санацию» — «бесплатно» для жильцов.

На этот этап реконструкции вышло только что отстроенное в Ленинградской области совместное российско-германское предприятие «Флайдер-Чудово», также нуждавшееся в гарантированном рынке сбыта продукции в рамках выгодной ценовой политики. На рис. 19 показана первая «система» утепления сооружения с учетом самых дорогих аксессуаров. Многослойность наружной конструкции – снижает долговечность основных несущих конструкций в среднем на 25 лет.

В отечественной практике использовались «жидкие утеплители» — особая синтетическая пленка, пропитывавшая изношенную поверхность старых кирпичных стен. В СССР существовал широкий выбор облицовочных плиток, позволявших не только повысить теплоизоляционные свойства ограждения, но и значительно улучшить его внешний вид. Зарубежными производителями предлагаются «системы», пригодные лишь для легких ограждающих конструкций, поскольку их профессиональные представления не учитывают российскую систему капитальности ограждающих конструкций. Приведенная на рис. 19 «система тепловой санации» не только в данном случае не нужна, подобная «тепловая шуба» может значительно ухудшить температурно-влажностный режим сооружения, снизить комфортность проживания. В Финляндии «тепловая санация» полностью прекращена, поскольку выявлена ее связь с резким ростом легочных, астматических и аллергических заболеваний жильцов. «Тепловая санация» имеет и еще одно важное качество – ее минимальная стоимость за 1 м²превышает 60 долларов. Впрочем, стоимость наклонных окон в исполнении, способном выдержать хотя бы 5 российских отопительных сезонов, составляет 40 долларов за 1 м². Это не инструменты массовой реконструкции «серой застройки», но отличные финансовые инструменты, организуемые правительственными структурами вне конкурентной среды с российским производителем.

Экспериментальный проект реконструкции жилой застройки в Лыткарино проводился под патронажем двух министерств — Минстроя РФ и Министерства жилищного строительства Дании, поэтому его экспертизу два министерства позволили себе провести уже после реализации «пилотного» проекта. Против такой «реконструкции» выступили лишь пожарные России, потребовавшие повысить пожарную безопасность сооружений путем обшивки всех деревянных стропильных конструкций листами ЦСП.

ЗАО «ВЕЛЮКС-РОССИЯ» отошло от применения деревянных несущих конструкций, сочтя требование об обшивке стропил несгораемым материалом чрезмерным. В дальнейшем для устройства мансард стали использоваться (так же без расчета) трапециевидные металлические фермы. Однако металл по степени огнестойкости занимает третье место после деревянных и железобетонных конструкций. Поэтому при строгом следовании отечественным нормативам металл также следует обшить ЦСП или асбестоцементным листом.

В 2000 г. в пос. Строитель г. Ижевска мелкая строительная фирма по заказу частного лица выполнила надстройку мансардного этажа на пятиэтажном жилом кирпичном доме, где было выделено пять дополнительных квартир. В качестве основных несущих конструкций мансарды были приняты легкие алюминиевые профили, наружный водосток был заменен на систему внутреннего водостока.

С жильцами дома был проведен весь процесс согласований, включавших, в отличие от «заграничных» подходов не только полный капитальный ремонт всех сетей инженерных коммуникаций, но и замену сантехники, ремонт санузлов, ремонт подъездов с установкой в них окон ПВХ и утепленных металлических входных дверей с домофонами. Несмотря на больший объем ремонтных работ по существующему сооружению, стоимость квартир в мансарде с отделкой составила треть от рыночной стоимости квартир в далеко не престижном районе г. Ижевска. Все согласования проектных решений были проведены в установленном порядке, обременительные в финансовом плане технические условия на дополнительную запитку дома потребляемыми ресурсами – также были выполнены заказчиком в полном объеме. Разумеется, подобный «эксперимент» был тут же прекращен государственными структурами.

Таким образом, к началу 21-го века складывается новая государственная жилищная политика, когда жилищный сектор страны впервые рассматривается государственными структурами как финансовый инструмент извлечения прибыли.