Реконструкция, проводимая вне реально существующего нормативного пространства, характеризовалась разрушением связей между стратами, вплоть до возникновения острых конфликтных ситуаций. Реализации нерыночных тактик преодоления входного барьера СЗХ реконструкции жилья массовых серий сектором заграницы способствовал бурный рост всевозможных схем вывоза капиталов за границу, вписывание в этот процесс финансовых оттоков офф-шорных зон, демпинговое снижение цен на недвижимости за рубежом.

Формирующееся в таких условиях гражданское общество оказалось совершенно неподготовленным к мощным PR-воздействиям, что показали хотя бы разрушительные успехи финансовых пирамид начала 90-х. В это же время Западом поддерживаются «демократические» политические движения (клиентеллы), которые подаются в качестве «партий нового типа». Ими осуществляется PR-удар изнутри (по типу соседского «сетевого маркетинга») в интересах западных производителей. Клиентеллами усиленно формируется приверженность западному образу жизни у электората, «западному пути развития», ценой перечеркивания исторического наследия десятилетий существования СССР и национальных особенностей развития страны. Провозглашая себя «либералами», «демократами», эти движения появлялись из неоткуда, на неясные источники средств, громогласно присваивая себе исключительные права олицетворять все демократические процессы в обществе.

Не случайно именно по воле этих «демократических сил» Россия изменила национальный курс в формировании класса собственников на немедленную и непродуманную приватизацию общенациональных монопольных отраслей, прежде всего — сырьевых и ресурсных.

Как видно из табл. 1, этот курс серьезно занизил входной барьер национального рынка в отношении устаревших зарубежных технологий и надолго лишил возможности нормального развития отечественных производителей .

Подобные политические движения не только влекли к пренебрежению национальными интересами страны, но и не позволяли сформироваться общественным движениям на подлинно демократической основе. В сущности, эти движения навязывали потребителю диктат монополистов, закрепляли за потребителем положения крепостного плательщика подушной подати в той же «реформирующейся» отрасли ЖКХ. Обосновывая реформу ЖКХ, как «заведомо убыточной отрасли», демократы не предложили в ходе собственной политической раскрутки ни одной методики контроля, позволявшей обществу адекватно отслеживать курс реформ. То есть, по своей сути, такого рода движения нельзя было назвать подлинно демократическими.

Таблица 1. Анализ конкурентных преимуществ зарубежных фирм в СЗХ реконструкции жилья массовых серий вне центрального ринга

Входной барьер преодоления конкурентной силы на центральном ринге	Тактика преодоления входного барьера рыночными методами	Тактика преодоления входного барьера нерыночными методами
Конкурентная сила покупателей
— социальные программы обеспечения жильем населения «Жилье-2000» и другие с составе глобальной задачи;	— работа в рамках нормативного пространства по ГК РФ, ЖК РФ с учетом общественного мнения;	— использование длительного пренебрежения индивидуальностью покупателя в СССР, давлением социальных норм распределения и всеобщим нивелированием потребностей;
— гарантии по социальной страте неприкосновенности жилища, социальных жилищных норм, санитарных норм проживания;	— предложение реконструкционных мероприятий, способных конкурировать в глазах покупателей с методиками возведения новых жилищных серий по стоимости и качеству;	— формирование международной кредитной политики, имеющей целью исключить государственное финансирование нового жилья в России путем лоббирования интересов через собственную кредитно-финансовую систему;
— разрешенная приватизация жилья, полученного в СССР; — наличие подготовленного на период реконструкции переселенческого жилого фонда;	— социальные гарантии переселяемого при реконструкции потребителю в рамках ЖК РФ, снижающие нормы прибыли;	— поддержка сдающего позицииадминистративно-управленческогоаппарата, как основной сдерживающей силы конкурентных предпочтений потребителя;
— повышение роли общественных организаций и объединений, рост демократических тенденций в обществе, самоуважения покупателя, к осознанию за собой потребительского диктата, («силы» по Потеру)		— предложения, исключающие отселение на период реконструкции на временной или постоянной основе
Конкуренция со стороны потенциальных конкурентов
— нормативное пространство, формируемое научно—технической стратой;	— переход к расчетам по предельным состояниям и другим требованиям российского нормативного пространства,неукоснительное следовать этим требованиям;	— PR-компании критики отечественных методик проектирования и возведения жилья политического характера, путем некорректного сравнения жилья первых массовых серий с усовершенствованными сериями и т.п.;
— достигнутый уровень объемов возведения нового жилья, высокой рентабельности финансовых вложений в строительство;	— предложение реконструкционных мероприятий, способных конкурировать с нормативными требованиями, заложенными на этапе проектирования жилья массовых серий	— изменение сложившегося нормативного пространства «под себя»;
— индустриальные подходы к подготовке инженерной инфраструктуры при освоении новых площадок строительства		— предложение строительных конструкций и технологий, никогда не планировавшихся к использованию в массовой реконструкции
Конкуренция со стороны товаров-заменителей
— соответствие строительной продукции отечественной системе унификации и функции качества глобальной задачи;	— полная перестройка собственной системы производства строительных конструкций в соответствии с методиками расчета по предельным состояниям;	— бездоказательная дискредитация путем антирекламы, PR-технологий – российских методик расчета, проектирования и возведения жилья массовых серий, планировавшихся реконструкционных мероприятий;
— соответствие планировавшихся реконструкционных мероприятий повышению всех составляющих функции качества глобальной задачи — надежности: долговечности, безотказности, ремонтопригодности;	— освоение методик индустриального массового строительства и советского опыта на промежутке не менее 30-ти лет;	— продвижение своих товаров и технологий жесткими, внерыночными способами
— соответствие планировавшихся реконструкционных мероприятий климатическим и региональным особенностям	— изучение особенностей региональных и климатических особенностей на промежутке не менее 15 лет;
	— изучение данных многолетних осмотров, наблюдений и обследований жилья массовых серий
Конкурентная сила поставщиков
— низкая стоимость электроэнергии, газа, нефти и других составляющих ресурсной сметы;	— производство конкурентоспособной продукции — в сравнении с унифицированной, отвечающей минимизации затрат всей строительной индустрии России	— перенос, в первую очередь экологически опасных производств теплоизоляционных и каркасных материалов на территорию РФ;
— низкая стоимость малоквалифицированной рабочей силы, заложенная в эпоху индустриализации;		— моделирование ситуаций, в которых поставщикам можно диктовать любые условия

---

В базовой стратегии входа в СЗХ сектор государства осуществляет следующие функции:

• презентация стратегических брендов вне зависимости от нормативногопространства России;

• аккумулирование денежных средств потребителей и российских инвесторов;

• повышение входных барьеров в СЗХ для российского сектора предпринимательства.

Строго говоря, сектор государства выполняет роль российского ЦФО для всех зарубежных ЦФО, выдвигающихся на стратегические рубежи в СЗХ реконструкционных работ.

Выполнение первой задачи отражается в Целевых программах реконструкции жилья первых массовых серий, в первую очередь, в распределении бюджетных дотаций на выполнение программ. Во всех программах, составляемых при непосредственном участии топ-менеджеров зарубежных ЦФО, оговаривается финансирование из бюджетных средств — следующих направлений реализации Программ:

• разработка нормативно-правовых документов;

• разработка нормативно-технических документов и проведение обследований;

• корректировка градостроительной документации районов застройки 60-х годов (в границах ранее выполненных проектов детальной планировки), включая корректировку схем инженерного обеспечения районов реконструкции;

• разработка проектной документации пилотных объектов (в объеме обоснования инвестиций) и технических решений по базовому варианту для каждой серии;

• реконструкция инженерной инфраструктуры.

В сущности, на сектор государства ложится не только правовое сопровождение внедрения стратегических брендов, но и обеспечение проводимых мероприятий необходимыми техническими условиями за счет бюджетных ассигнований.

Последовательность принятия нормативных актов, призванная «защитить интересы города и пользователей жилищного фонда, с другой стороны, стимулировать всех участников реконструкции к активному поведению», свидетельствует, прежде всего, о принудительном вмешательстве сектора государства в складывающиеся рыночные отношения. Это вмешательство противоречит не только отечественному нормативному пространству, но и жизненному укладу основного участника процесса — жильцов.

Таблица 2. Законодательное обеспечение стратегии центральной координации СЗХ реконструкции (на примере Санкт-Петербурга)

Законодательное обоснование подпрограмм на уровне РФ	Существовавшее законодательное обоснование подпрограмм на уровнеСПб	Принятые сопутствующие региональные нормативно-правовые акты	Региональные нормативно-правовые акты, принятые непосредственно для принятия подпрограммы реконструкции
Указ Президента РФ от 29.03.96 №431 «О новом этапе реализации государственной целевой программы «Жилище»,	«О налоговых льготах»;	«О регулировании градостроительного развития в СПб»;	Распоряжениюмэра Санкт-Петербурга от 30.05.95 N 561-р «О правах и полномочиях агентств реконструкции и развития территорий»;
Постановление Правительства РФ от 11.06.96 N 685 «Об утверждении перечня и сроков разработки проектов основных нормативных правовых актов РФ, необходимых для реализации нового этапа Государственной целевой программы «Жилище»;	«Об инвестициях в недвижимость СПб»;	«О регулировании земельных отношений в СПб»;	Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.01.97 N 4 «О Программе действий Администрации Санкт-Петербурга по стабилизации и дальнейшему развитию экономики Санкт-Петербурга в 1997-2000 годах»;
Постановление Межведомственного совета по вопросам строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства от 26.10.96 N 1 (об одобрении концепции подпрограммы);	«О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территориях СПб»;	«О порядке управления и распоряжения имуществом СПб»	Распоряжение губернатораСанкт-Петербурга от 01.12.97 N 1221-р «О разработке региональной программы реконструкции жилых домов первых массовых серий»;
Указ Президента РФ от 24.04.97 №425 (ред. от 27.05.97) «О реформах жилищно-коммунального хозяйства в РФ»	Программа реконструкции центра СПб ; Стратегический план СПб	«Об энергосбережении в СПб»
Постановление Российской Межведомственной Комиссииот 19.11.1997. «О проекте подпрограммы «Реконструкция жилых домов первых массовых серий застройки»

Представленные в табл. 2 федеральные законодательно-правовые акты не являются координирующим сигналом для властных структур регионального уровня. Непосредственно к юридическому регулированию процесса реконструкции власти Санкт-Петербурга могут приступить лишь после значительного и поэтапного изменения существующего нормативного пространства. Это свидетельствует о несовпадении сигналов отклика — координирующим сигналам высших эшелонов российских властных структур.

Поэтапное изменение нормативного пространства обосновывается топ-менеджерами ЦФО сектора заграницы непосредственно в Целевых программах следующим образом: «Регулирование деятельности по строительству и реконструкции путем ведомственных нормативно-правовых актов малоэффективно по результатам, характеризуется отсутствием сбалансированной системы правового регулирования и наличием противоречий, чревато бюрократизацией регулируемых отношений, недостаточно стабильно с точки зрения инвесторов и международных организаций, не подконтрольно общественности»;

«[…] дополнительно в рамках настоящей Программы должны быть разработаны нормативно-правовые акты, касающиеся деятельности агентств реконструкции и развития территории, регламентирующие функции, организационно-правовые формы, порядок учреждения, полномочия, ответственность и контроль за деятельностью организаций, осуществляющих на инвестиционных условиях реконструкцию, эксплуатацию и развитие фонда и территорий». Т.е. при непосредственно реализации Целевой программы предусматривается дальнейшая нормативно-правовая перестройка деятельности территориальных целевых органов Минстроя, выполняющих функции контролинга в соответствии нормативным пространством. Разработчики прямо указывают, что «Программа формирует систему отношений, прав, обязанностей и взаимных гарантий участников реконструкции, закрепляемую посредством разработки соответствующей нормативно- правовой базы», взламывая существующие отношения в сложившемся нормативном пространстве.

По сути, речь идет о полном отсечении сигналов отклика из СЗХ федеральным структурам от новой, формирующейся в рамках реализации Целевой программы системы, которая берет на себя не только функции выполнения реконструкционных работ, но и эксплуатации, вплоть до дальнейшего развития территорий. К примеру, раздел «Система организации контроля за исполнением Программы» для крупнейшего города страны Санкт-Петербурга включает одно предложение: «Комитет по строительству информирует один раз в год Правительство Санкт-Петербурга о ходе реализации Программы».

Важнейшим социально-экономическим результатом реконструкции, как отмечается во всех Целевых программах, является утепление зданий и установка приборов учета энергоресурсов, что позволит существенно снизить энергозатраты на отопление зданий, перейти на бездотационное снабжение фонда теплом с одновременным улучшением микроклимата жилищ без повышения стоимости оплаты энергоресурсов для населения. Для закрепления этого «социально-экономического результата», кроме изменений технических нормативов, одним из последних принимается территориальный закон «Об энергосбережении в Санкт-Петербурге».

Концептуальное решение реконструкционных мероприятий было продиктовано не только составом отобранных стратегических брендов, но и особенностями российского рынка недвижимости. Территориально вхождение в СЗХ реконструкционных работ было намечено в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, других крупных мегаполисах, а также в регионах добычи нефти и газа (Ханты-Мансийский автономный округ). Т.е. привлекательность территорий будущих СЗХ определялись исключительно по критерию высокой стоимости земельных участков под жильем первых массовых серий, что исключало в дальнейшем любые проблемы реализации жилой площади. При этом, как это показано в предыдущем параграфе, стоимость земельного участка и инженерной инфраструктуры при реализации проектов не учитывалась вообще.

В экономическое обоснование Программ вводится нерасчетная, а договорная ставка, равная 20% от сметной стоимости строительства, которая должна поступить в региональный бюджет – «за право проведения реконструкции». Таким образом, полностью исключаются контролирующие функции со стороны сектора государства, который, в этом случае, напрямую заинтересован в «раздувании» сметной стоимости. Впоследствии такого рода отчисления именуются «выкупом прав инвесторов на осуществление строительства нового жилья в порядке уплотнения и надстроек», за счет этих выплат планируется погасить 33,5% бюджетных вложений в Программу. «Остальные 66,5% окупятся за счет снижения эксплуатационных расходов после реконструкции жилья, сокращения расхода тепловой энергии на отопление, а также за счет поступлений налогов от новой базы». Последним утверждением слиты воедино две статьи ЖКУ: оплата найма и оплата за отопление. Причем непонятно, в каком порядке и за какой срок может сокращение этих выплат после реконструкции погасить бюджетные дотации на сами СМР.

Подобная непрозрачность финансовой эффективности реконструкции связана с нетипичными мотивировками при принятии, прежде всего, технических решений. Однако прямым подтверждением полного исключения контролирующих функций со стороны сектора государства, призванного защищать интересы своих граждан, является предлагаемая форма обоснования экономической эффективности Программ, игнорирующая метод восстановительной (сметной) стоимости. Несмотря на то, что наиболее сложные и дорогостоящие этапы всех Программ планируется выполнять за счет государства, для частных, прежде всего, зарубежных инвесторов рассчитываются ставки капитализации доходов, превышающие общемировые ставки капитализации в сфере жилищного строительства в 3-5 раз в зависимости от территориальной принадлежности СЗХ (в СПб —16,7%годовых).

В качестве базового экономического показателя в Программы закладывается рыночная стоимость нового жилья на территории СЗХ, возникшая в условиях неудовлетворенного спроса в результате резкого сворачивания темпов жилищного строительства. В свою очередь, падение темпов нового строительства вызвано не только прекращением бюджетного финансирования, но и административных запретов на ввод апробированного жилья новых серий после необоснованного изменения СНиП П-3-79*. Хотя цены на новое жилье можно назвать, скорее, спекулятивными, в Программа отмечается: «Рыночная цена продажи 1м2 общей площади квартир принята усредненной, исходя из оптимистической оценки спроса на жилье в районах реконструкции».

Отнесение жилых площадей, получаемых в ходе реконструкции путем уплотнения застройки, к новому жилью некорректно по причине отсутствия технических возможностей перепланировки и существенного улучшения общих площадей, отказа от устройства лифтов и мусопроводов для существенного сокращения стоимости новых площадей. Кроме того, выбранный способ проведения реконструкционных работ без выселения жильцов в будущем может составить для подселяемых жильцов острые проблемы негативно настроенного окружения.

Для устранения всех возражений со стороны жильцов, органов надзора за строительством финансовый механизм реконструкционных мероприятий выстраивается таким образом, будто основная цель реконструкционных мероприятий заключается не в надежности и долговечности жилого фонда страны, а в энергосбережении. Здесь используется основное ментальное свойство советского населения, сформированное десятилетиями решения всех социальных проблем на государственном уровне: готовность населения претерпевать лишения и принимать посильное участие в свершении масштабных задач страны из уверенности, что государством просчитаны все возможные последствия мероприятий, из которых выбрано наиболее оптимальное, служащее, прежде всего, интересам граждан.

Перед всеми секторами СЗХ России (жильцам, сектору государства, сектору предпринимательства), вне зависимости от нормативного пространства ставится цель тепловой санации сооружений массовых серий, которая является механизмом получения сверхприбыли для сектора заграницы .

На рис. 7 представлена схема движения финансовых потоков при замене обычной целевой мотивации реконструкции на энергосбережение. По самым скромным подсчетам именно на третьем этапе аккумулируется свыше 70% всех средств, направляемых на реконструкционные мероприятия.

Поскольку на отопление жилья расходуется почти пятая часть всех энергоресурсов страны, то энергосбережение, казалось бы, – вполне корректная цель реконструкции. В качестве сравнительных параметров в Программах приводятся усредненные данные расхода на отопление в России (400 кВт-ч на1 кв. м жилья в год) и США (55 кВт-ч).В этом случае не учитываются не только совершенно разные климатические условия сравниваемых стран (северная граница США находится на широте Киева), но и энергозатраты на кондиционирование/охлаждение помещений, которые в США значительно превышают затраты на отопление. Аналогичные некорректные сравнения идут и с Европой. При этом руководство РАО ЕЭС России, заявляя о своем желании напрямую снабжать потребителей энергоносителями, неоднократно отмечает, что на самом деле никто в РФ сегодня не знает, сколько действительно энергоресурсов расходуется ЖКХ целевым назначением, поскольку лишь 38%внутриплощадочных сетей в России снабжено квартальными счетчиками потребления тепла и горячей воды. Т.е. с энергоресурсами налицо картина, уже отмеченная в предыдущих параграфах относительно потребления воды: действительные расходы жильцов намеренно завышаются ЖКХ и никем не контролируются .

В Программах отмечается, что «Серьезным препятствием для повышения эффективности систем теплоснабжения является крайне высокая степень их централизации. Это приводит к большим потерям тепла и необходимости крупных капиталовложений при модернизации и реконструкции систем». Именно поэтому в качестве мероприятий в рамках тепловой санации при реконструкции предусматривается устройство дорогостоящих тепловых модулей на один дом.

Никто из составителей Программ, представителей зарубежных ЦФО не отметил основное отличие российских СЗХ от аналогичных зарубежных зон масштабной реконструкции: низкая стоимость энергоносителей. Причем, для потребителя это выражается в низкой стоимости центрального теплоснабжения, которое является системой охлаждения при производстве электроэнергии, в силу решения народно-хозяйственных задач в СССР комплексными межведомственными методами. Сегодня, неоправданно завышая стоимость отопления, в первую очередь, населения, РАО ЕЭС России столкнулось с необходимостью возводить дорогостоящие градирни для того, чтобы охлаждать оборудование при отключении среди отопительного сезона злостных неплательщиков.

На сегодня ни государство, ни общество не способны регулировать процессы ценообразования в энергетике, поскольку не имеется механизмов контроля целевого расходования средств в энергетике. Износ основных фондов в этой области составляет более 60%, а ежегодного ремонта требуют более 27 тыс. км инженерных сетей. В этих условиях, вместо логически вытекающей задачи ремонта сетей и замены амортизированного энергетического оборудования , ставится необоснованная и сложно контролируемая именно при реконструкционных мероприятиях задача — снижения теплопроводности ограждающих конструкций (тепловая санация).

Комплекс мероприятий по повышению тепловой эффективности жилья, наряду с утеплением наружных стен, включает в себя по Программам и мероприятия, намечавшиеся в реконструкции жилья массовых серий в СССР: ремонт покрытий, перекрытий над подвалами, замену или утепление окон и балконных дверей, входов в подъезды. В совокупности, эти мероприятия «позволят сократить на 40% теплопотребление». Как уже отмечалось ранее, на самом деле на теплопотери ограждающих конструкций приходится не более 20% общих теплопотерь. Устранить все теплопотери ограждения невозможно, в СССР ограждение классифицировалось лишь по скорости тепловой отдачи. Поэтому экономический эффект от дорогостоящей тепловой санации фасадов может быть оценен лишь «в совокупности» с капитальным ремонтом оконных и дверных проемов.

В то же время, устройство мансардного этажа, как указывается в Программах, «позволит сократить приведенные затраты на утепление здания на 15%». Это противоречит данным строительной теплофизики, поскольку тепло поднимается вверх. Устройство современной совмещенной кровли взамен деревянной скатной, как это было предусмотрено советскими планами массовых реконструкционных мероприятий, позволяет сэкономить более 20% тепловых потерь сооружения. В сущности, реконструкция покрытия предусматривала замену конструкций Ш класса капитальности – конструкциями 1 класса капитальности, что невозможно выполнить при устройстве мансардного этажа (жилого чердака).

Следует отметить, что технологические методики «тепловой санации» и массового устройства мансардных этажей над эксплуатируемым жилым сооружением сектором заграницы на момент захвата СЗХ и изменения нормативного пространства не были проработаны.

В Программах указывалось, что «многолетняя зарубежная практика и отечественный опыт последних лет сформировали достаточно оптимальные варианты решений по утеплению жилых зданий первых массовых серий при их реконструкции». Однако технические решения утепления наружных ограждений домов первых массовых серий в ходе подготовки к реконструкционным работам были разработаны акционерным обществом «ЦНИИЭП жилища» по заказу Госстроя России. Причем, заказ был сделан для внедрения исключительно зарубежных стратегических брендов, хотя за ними не стояло никаких широко апробированных технологий, которые бы прошли широкомасштабные испытания в российских условиях.

Как и планировалось, через входной барьер СЗХ из российского сектора предпринимательства прошли лишь носители зарубежных стратегических брендов. Их участие, наряду с другими подрядчиками, напрямую оговаривается в Программах: «Наибольшее распространение за рубежом получила система утепления стен зданий с оштукатуриванием фасадов. В настоящее время на строительном рынке города имеется ряд фирм, предлагающих свои услуги в этой области: «Tex-color WDWS» (Германия), «Alsecco» (Германия), «Lakufa» (Германия), «Падамс-СПб» (финская технология), «Scanmix» (Финляндия), «Фассолит» (австрийская технология), «Инфокосмос-Москва» (система «Dryvit», США), «Atlas» (Польша), ЗАО «Град Петра» (система с защитно-декоративным экраном «Deck stud», США) и другие.

Работают в этой области и отечественные фирмы (ТОО «Эверест», г.Ярославль, система «Шуба плюс»), разрабатывают новые конструктивные решения и системы утепления с использованием пенополиуретана, пенополистирола и других материалов ОАО «ЛенжилНИИпроект», ГУП «НИИМосстрой», ЗАО «Инфокосмос» (г.Москва), ЗАО «СП «Радослав» (г.Переяслав-Залесский) и др.

Носители технических брендов не сообщают об основном назначении наружного утепления фасадов: такого рода работы никогда не проводились в реконструкционных мероприятиях, поскольку предназначены для утепления ограждающих конструкций, которые рассчитывались только по несущей способности, т.е. за рубежом никогда не вводились критерии надежности для массового жилищного строительства. В сущности, навязывая «тепловую санацию» для сооружений, конструкции ограждений которых с запасом рассчитаны не только по несущей способности, но и по деформациям и теплоотдаче, зарубежные производители проявляют на практике стереотипные представления о России, «где всегда зима, а по улицам ходят медведи». Результаты такого подхода вполне прогнозируемы. В примечаниях к Программе реконструкции ФМПС Санкт-Петербурга отмечается: «После двух лет эксплуатации дома N 8 по Торжковской улице имеются отрицательные явления в части отслоения и шелушения окрасочного слоя с появлением мелких трещин в штукатурке, защищающей утеплитель от воздействия окружающей среды». Вместо того, чтобы признать проведенные дорогостоящие мероприятия бессмысленными и бесполезными, не выдерживающими даже нормативных межремонтных сроков, разработчики Программ обвиняют строителей в несоблюдении технологии (нигде перед этим не апробированной) и несовершенство нормативного пространства России, которое необходимо «дорабатывать дальше»: «Следует отметить также, что производство работ по утеплению здания с оштукатуриванием фасадов требует тщательного соблюдения технологии и имеет сезонные и погодные ограничения […]. Применение в России данной технологии осложняется отсутствием нормативов на системы утепления наружных стен зданий, регламентирующих технические требования как к системе в целом, так и к отдельным ее элементам».

Отсюда можно сделать вывод, что тепловая санация – бесполезная в техническом отношении мера, технология которой напрямую вытекает из зарубежного опыта строительства сооружений пониженной капитальности. Налицо искусственно сформированный мощный финансовый поток с истощающим ценообразованием, причем идеология его образования соответствует худшим представлениям о советском периоде развития страны, поскольку в ее основе лежит полное пренебрежение потребительским спросом и реальными потребностями общества, беспрецедентное использование административного давления на потребителя.

Таким образом, еще при реализации пилотных проектов сектор заграницы столкнулся с несовпадением предлагаемых технологических мер, прежде всего, по критериям надежности: безотказности, долговечности, ремонтопригодности. Под прикрытием стратегических брендов на российский рынок вне всякой конкуренции и даже каких-либо оснований выходят зарубежные фирмы, которые никогда не имели отношения к строительству. Все зарубежные фирмы до выхода на российский под прикрытием своих ЦФО имели опыта масштабной реконструкции индустриальных зданий. К примеру, основным видом продукции, выпускаемой фирмой TRELLEBORG, до производства масштабных реконструкционных мероприятий в Санкт-Петербурге, являлись «уплотнительные профили для автомобилей, поездов и грузовиков, защитные изделия, шины для лесных, сельскохозяйственных и строительно-транспортных машин, широкий ассортимент промышленных шлангов, резиновых оболочек, кровельных материалов, резиновых мембран и формованных изделий» [из рекламного проспекта фирмы]. В рамках пилотных проектов фирма TRELLEBORG занялась утеплением фасадов, отделочными и плотницкими работами. Устройство дренажных систем, которые в Санкт-Петербурге должны дорабатываться с учетом сложнейших местных напластований моренного происхождения, взяли на себя фирмыGrundfos, NordicWavin и др., никогда не имевшие опыта работы в подобных грунтовых условиях.

Заложенные при проектировании первых массовых серий реконструкционные мероприятия были сбалансированы по всем четырем стратам нормативного пространства и обоснованы вариантным просчетом ТЭП. При этом учитывалась не только технико-экономическая целесообразность реконструкции, но и социальные последствия для жильцов.

Структуризация жилого фонда первых массовых серий (ФПМС), заложенная в Программах, носит характер исключительно процентных соотношений, без описания технических особенностей каждой серии. При этом только в Санкт-Петербурге производится деление на панельные и кирпичные дома. Для всех серий предлагаются однообразные меры с усредненным поверхностным подходом: «В Санкт-Петербурге ФПМС составляет 8912 тыс.кв.м и представлен крупнопанельными сериями, в том числе: 1лг-507, общей площадью квартир 2700 тыс.кв.м (30%); ГИ, общей площадью квартир 1510 тыс.кв.м (17%); 1-335, общей площадью квартир 1194 тыс.кв.м (13% ) ; ОД, общей площадью квартир 908 тыс.кв.м (10%), и кирпичной серией 1-528, общей площадью квартир 2600 тыс.кв.м (30%).

Следует отметить, что серия 1-335 имеет общероссийское, а серии 1лг-507, ГИ, ОД, 1-528 — региональное распространение.

Наличие существенных запасов прочности несущих элементов позволяет надстроить здания ФПМС одним-двумя этажами без усиления конструкций.

Анализ проведенных обследований и практика ремонта — реконструкции различных серий ФПМС подтверждают в целом их ремонтопригодность».

Такой подход не позволяет выделить здания, нуждающиеся в проведении реконструкционных мероприятий и ремонтно-восстановительных работ в первую очередь. Анализ проводится лишь с целью определения, сколько дешевой дополнительной площади может дать «серая застройка» после реализации жилья по спекулятивным ценам. Причем, все пилотные проекты выполняются исключительно на более надежных зданиях, не нуждающихся в срочных ремонтных работах.

Анализ технического состояния сооружений также представлен в Программах без учета конструктивных особенностей каждой серии, при этом воедино сливаются понятия физического и морального износов. Без ссылок на проведенные исследования приводятся необоснованные данные теплопотерь, которые списываются исключительно на ветхое состояние конструкций ограждения: «прогрессирующим физическим износом фонда (21-40%), высоким уровнем (в настоящее время в 3 раза превышающим нормативный) энергозатрат на отопление, снижение которого является существенно важным в рамках основных направлений энергосбережения в Санкт-Петербурге и реформы жилищно-коммунального хозяйства». Естественно, такого рода утверждения приводятся в пользу немедленной тепловой санации, которая, оказывается, призвана способствовать и реформе ЖКХ.

В разделах, обосновывающих уплотнение застройки, отмечается диаметрально противоположное: «Капитальные конструкции зданий далеко не исчерпали свой физический ресурс в соответствии с критериями ВСН 53-86(р) по оценке физического износа здания. Обследования, проведенные Санкт-Петербургским центром «Строительство» Российской инженерной академии в 1996 г. в домах серий ОД-6, 1-335А, Г-ИЗ, 1лг-507, подтверждают отсутствие каких-либо повреждений, влияющих на устойчивость и прочность коробки зданий и отдельных ее частей. Оценка деформированного состояния этих зданий также подтвердила, что геометрические параметры строительных конструкций находятся в пределах допустимых монтажных отклонений. Существенных деформаций, приводящих к снижению несущей способности конструкций, а также трещин силового и осадочного характера не обнаружено. Прочность бетона в конструкциях соответствует проектной. Технические ресурсы ФПМС в соответствии с ВСН 58-88(р). […] Методика обследования технического состояния ФПМС отработана в отчете Санкт-Петербургского центра «Строительство» РИА (шифр 5/96 от 24.06.96) и базируется на ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»» [119, 120].

Главным условием уплотнения застройки является удовлетворительное состояние оснований и запас несущей способности фундаментов сооружения. Но никаких данных по геотехническому мониторингу кварталов серийной застройки в Программах не дается, поскольку узкая специализация зарубежных подрядчиков не позволяет проанализировать весь комплекс последствий изменения условий работы системы «сооружение-фундамент-основание».

Отсутствие эффективных в экономическом отношении и обоснованных технически конструктивных подходов к реконструкции, высокие входные барьеры СЗХ реконструкции, установленные сектором заграницы — вызвали новую тенденцию в решении проблемы ФПМС – снос всех устаревших жилых серий, дабы с большей отдачей использовать дорогостоящие земельные участки с полным объемом инженерной инфраструктуры. Несмотря на дорогостоящую утилизацию унифицированных железобетонных конструкций, разборка ФПМС на основе постоянного расселения жильцов была признана экономически более целесообразным вариантом, к примеру, для Москвы, — в сравнении с дорогостоящими зарубежными проектами реконструкции с «тепловой санацией».

Следует учитывать, что Москва, безусловно, находится в «особом положении», поскольку через столицу проходит 85-90% всех финансовых потоков страны. Кроме того, в Москве и Московской области, в отличие от других регионов, имеется несколько заводов по утилизации железобетона.

В дальнейшем во всех Программах против тенденции полного сноса выдвигается характерный аргумент: «При вариантности подходов, методов и технологий реконструкции инвариантным является отказ от массового сноса панельных зданий даже в благополучных и богатых странах Европы». И далее, без расчета объемно-планировочных показателей территорий, заявляется: «В любом случае реконструкция кварталов, застроенных ФПМС, в инженерном отношении выгоднее строительства новых кварталов».

---

На втором этапе освоения СЗХ реконструкционных работ, при попытке обоснования принятых методик на основе стратегических брендов, можно видеть, как изменяется стратегическая цель сектора заграницы. СЗХ реконструкционных работ рассматривается теперь не просто в качестве рынка сбыта стратегических брендов на внеконкурентной основе. Теперь СЗХ реконструкции — это территория с полным комплексом инженерной инфраструктуры, где можно получить все дивиденды непосредственно от процесса развития выбранных кварталов на основе девелоперской деятельности, т.е. исключительно с инвестиционных механизмов, не отвечая за результаты внедрения «передового зарубежного опыта». В сущности, именно такой подход декларируется в Целевой программе реконструкции ФПМС СПб: «Главная цель Программы — создание условий для реализации государственной политики по сохранению, обновлению и увеличению жилищного фонда посредством формирования системы взаимоотношений Администрации Санкт-Петербурга, пользователей, инвесторов, стимулирующей осуществление реконструкции на основе рыночных механизмов».

Далеко не каждый квартал ФПМС даже Санкт-Петербурга «интересен» для сектора заграницы в качестве СЗХ. Отбор производится по достаточно жестким критериям: «Градостроительный потенциал, рыночная стоимость ФПМС и земельных участков являются важнейшими критериями, на основании которых по результатам маркетингового анализа ОАО «Петербургстрой» производится отбор инвестиционно привлекательных кварталов реконструкции».

Здесь необходимо уточнитьважнейшее обстоятельство, которое учитывают топ-менеджеры сектора заграницы. Панельное жилье первых массовых серий возводилось со значительными разрывами в генплане с учетом опыта бомбардировок кварталов во время Великой Отечественной войны, после которой на момент проектирования прошло менее15 лет. Вокруг панельного жилья создавались свободные пространства, из расчета, чтобы складывающееся сооружение, задетое не прямым попаданием, а взрывной волной, не могло причинить вред окружающей жилой застройке. Затем это нормативное положение было отменено, основным критерием формирования генпланов жилых кварталов становится инсоляция. Но внутри кварталов ФПМС на сегодня имеются свободные дорогостоящие земельные участки для нового строительства, снабженные всем комплексом инженерной инфраструктуры. Захватить их можно лишь, изменив цель с «реконструкции жилья первых массовых серий» на «реконструкцию кварталов фонда первых массовых серий».

Проследим, как момента изменения цели с реконструкции жилья на реконструкцию кварталов — меняются приоритеты задач, отражаемые в Программах:

1. Новое строительство в порядке уплотнения — за счет средств инвесторов.

2. Реконструкция существующих домов с надстройкой мансард и капитальный ремонт существующих домов без надстройки с утеплением — за счет средств инвесторов и за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.

3. Реконструкция внутренней инженерной инфраструктуры — за счет средств бюджета Санкт-Петербурга (около 40%) и средств инвесторов (около 60%).

4. Реконструкция внешней инженерной инфраструктуры (на прирост площади) — за счет средств бюджета Санкт-Петербурга и средств энергосберегающих предприятий и организаций.

5. Разработка нормативно-правовой документации, выполнение обследований кварталов и проектной документации по пилотным объектам — за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.

В первую очередь сектор заграницы интересует сам «финансовый инструмент», процесс организации инвестиционного механизма нового строительства – девелоперская деятельность, причем, как это было показано выше, на абсолютно бесконтрольной основе. На момент утверждения Программы нет ни смет, ни ТЭП, ни вариантов развития территории. Следовательно, нет и прозрачных механизмов отслеживания целевого расходования бюджетных средств, хотя в оговоренных пределах 40/60. Но при этом с сектора государства снимается забота о реконструкции жилья первых массовых серий, не требуется создание переселенческого фонда, а мероприятия придается комплексный характер, поскольку утверждается, что такого рода реконструкция попутно содействует реформе ЖКХ.

Окончательно новое положение ЦФО заграницы закрепляется приложением 1 к Программе СПб, в котором представлено «Положение об агентствах по реконструкции и развитию территорий». Таким образом, с момента подписания и утверждения Программы возникает новая структура, располагающая всеми правами целевых органов власти, не подотчетное обществу, а также целевым органам, регламентирующим строительную деятельность на территории РФ: «Конкретные суммы затрат уточняются индивидуально по каждому реконструируемому кварталу с учетом объемов работ, состояния домов и инженерной инфраструктуры, финансовых возможностей организаций — учредителей Агентства, маркетинговой привлекательности квартала и т.д.».

В дальнейшем именно «Агентства реконструкции и развития кварталов ФПМС привлекают дополнительные внебюджетные средства к реконструкции кварталов посредством:

— заключения договоров о целевых сбережениях с владельцами квартир и их объединениями;

— ипотечного кредитования».

Строго говоря, на территории наиболее привлекательных в инвестиционном отношении возникает своеобразное «государство в государстве», регламентирующее потребительский спрос куда более жестко, чем это осуществлялось при реализации жилищной политики СССР.